Prórroga del alquiler en Barcelona y municipios tensionados: Cómo aplicar el Art. 10 LAU y la Ley 12/2023 para renovar tu contrato
Cuando se acerca la fecha de finalización del contrato de alquiler, muchos inquilinos y propietarios se preguntan lo mismo:
¿El contrato se renueva automáticamente o debe terminar?
La respuesta está en el Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula qué ocurre tras cumplirse la duración mínima legal del contrato. Desde la aprobación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, este artículo cobra especial relevancia para quienes viven en Barcelona y otros municipios declarados Zona Tensionada, ya que introduce una prórroga extraordinaria muy beneficiosa para inquilinos.
A continuación, te explico de manera clara, actualizada y práctica cómo funciona la prórroga del Art. 10 LAU, en qué supuestos se aplica y qué debes hacer para solicitarla.
¿Qué regula el Artículo 10 LAU?
El Art. 10 LAU determina qué ocurre cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento, una vez superada la duración mínima obligatoria establecida en el Art. 9 LAU:
- 5 años si el arrendador es persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa, fondo, inmobiliaria, etc.)
Si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, el contrato entra en prórroga obligatoria, con renovaciones anuales y hasta un máximo de 3 anualidades.
A tal extremo, si nuestra intención es la de NO renovar dicho contrato, debemos realizar el correspondiente preaviso en base a los siguientes requisitos,
| ¿QUIÉN DEBE AVISAR? | ANTELACIÓN MÍNIMA |
| Arrendador | 4 meses antes del vencimiento |
| Inquilino | 2 meses antes del vencimiento |
Si nadie comunica nada dentro de plazo → el contrato se renueva automáticamente por 1 año, prorrogable hasta 3.
Ahora bien, una vez transcurridas dichas tres anualidades de prórroga obligatoria, surge la pregunta clave: ¿qué ocurre cuando también ha finalizado este periodo? ¿Debe el arrendatario necesariamente abandonar la vivienda o existen mecanismos legales que permitan su continuidad?
La normativa actual ofrece dos vías excepcionales que permiten al arrendatario solicitar una ampliación de la duración del contrato más allá de los límites previstos en el artículo 10 LAU. Son supuestos claramente tasados y que requieren requisitos específicos, pero cuya correcta aplicación permite prolongar la permanencia del inquilino en el inmueble con respaldo legal, estas son:
1. Prórroga extraordinaria por situación de vulnerabilidad del arrendatario (Artículo 10.2 LAU)
La primera vía viene recogida en el apartado 2 del artículo 10 de la LAU y consiste en la posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria de un año cuando se encuentre en situación acreditada de vulnerabilidad social o económica.
Esta medida tiene un carácter marcadamente social y está diseñada para proteger a personas y familias que, tras el vencimiento total del contrato, no se encuentran en condiciones de acceder a una alternativa habitacional.
Aspectos esenciales a tener en cuenta:
· Requiere acreditación formal de vulnerabilidad, normalmente mediante informe emitido por los Servicios Sociales competentes.
· Esta prórroga sólo resulta obligatoria para el arrendador cuando este tenga la condición de “gran tenedor”.
· Debe solicitarse antes del vencimiento del contrato, acompañada de la documentación justificativa pertinente.
Por tanto, no estamos ante una prórroga automática ni generalizada, sino ante un mecanismo restrictivo y vinculado a una situación personal extraordinaria del arrendatario.
2. Prórroga extraordinaria en zonas de mercado residencial tensionado (Artículo 10.3 LAU – Ley 12/2023)
La segunda vía —y actualmente la más relevante en Cataluña, especialmente en municipios como Barcelona— es la prevista en el artículo 10.3 LAU, introducida por la Ley 12/2023, por la que el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, a razón de anualidades, siempre que la vivienda se encuentre ubicada en una zona declarada como “zona de mercado residencial tensionado” (ZMRT).
Esta prórroga reviste especial interés porque permite prolongar la vigencia contractual manteniendo las mismas condiciones existentes, salvo actualización de renta conforme a los límites legales aplicables.
Para que esta prórroga sea exigible deben concurrir los siguientes requisitos:
1. La vivienda debe constituir la residencia habitual del arrendatario.
2. Debe encontrarse situada en un área declarada como zona tensionada, mediante resolución administrativa publicada oficialmente y vigente en el momento de la solicitud.
3. La solicitud debe formularla el arrendatario, no siendo una prórroga automática.
4. Debe solicitarse con antelación suficiente al vencimiento contractual.
El arrendador únicamente podrá rechazar esta prórroga en tres supuestos concretos:
· Si propone la formalización de un nuevo contrato cumpliendo los límites de renta establecidos en el artículo 17 LAU para zonas tensionadas.
· Si ambas partes acuerdan una renovación contractual dentro de los parámetros legales.
· Si el arrendador acredita la necesidad de ocupar la vivienda para sí, familiares de primer grado o cónyuge tras separación o divorcio, cumpliendo las exigencias del artículo 9.3 LAU.
Fuera de estos supuestos, LA PRÓRROGA SERÁ OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR.
Este marco jurídico evidencia que, en la actualidad, la finalización del contrato y de sus prórrogas legales no implica necesariamente la obligación de abandonar la vivienda, especialmente en territorios declarados como zonas tensionadas, donde el legislador ha querido reforzar la estabilidad residencial del arrendatario.
No obstante, la aplicación práctica de estas prórrogas exige un análisis jurídico individualizado, ya que un error en el planteamiento, en el plazo o en la forma de la solicitud puede privar al inquilino de este derecho, o bien generar conflicto jurídico con el arrendador.
En GABINETE AGGAR – Abogados y Economistas somos especialistas en derecho de arrendamientos urbanos y en la aplicación de la Ley 12/2023 en Cataluña, asesorando tanto a arrendatarios, como a propietarios, para garantizar el adecuado ejercicio de sus derechos y obligaciones en materia de prórrogas contractuales y estabilidad en la vivienda.
Si necesita un análisis jurídico personalizado sobre su caso, puede contactar con nuestro despacho en el 936 37 83 89 o a través del correo info@aggar.es